和光同尘,与时舒卷;戢鳞潜翼,思属风云
“和光同尘，与时舒卷；戢（Zhé）鳞潜翼，思属风云。”出自《晋书·宣帝纪论》，：意思为：与光合二为一，化为世间的尘土，像鱼和鸟一样收敛鳞和翅，随着风云变幻的形势伺机而动，以图后事。
2020年，是一个足以写入史书的纪年。这一年，席卷全国的疫情带来了很大的影响，从中央多次强调“房住不炒”、到大连本地人才购房补贴、户籍落地政策放宽、共有产权住房开售等，均体现了特殊时期保持市场整体稳定有序发展的调控方针。与此同时，VR、直播等线上新兴产品又正在改变整个市场的传统交易模式。
2021年，又是一个挑战与机遇共存的年份，希望你我都能够谋定而后动，与迷雾中找寻到那最亮的光。
2020年大连二手住宅市场全年备案成交65910套，同比下降11.5%，下降幅度较大，市场受疫情影响较严重，但成交均价依旧比较稳定，达14898元/平，同比涨幅6%。
成交量连续两年下降
2020年二手成交量同比下降幅度较大，远超过2019年成交量的同比降幅，全年三次疫情因素起到了严重的影响，导致成交量处于近四年最小水平。全市二手成交均价接近15000元/平，但价格同比涨幅相比之前也有所缩小。
学位预警限流和疫情为主导因素
今年大连二手市场的主导因素就是疫情和学位预警限流，全年三次疫情+多次学位预警限流使得成交量异常波折，尤其在10月以后，恰逢37、汇文等多个大校发布限流预警，使得11月成交量接近8000套，去年单月新高。
房主“实名制”导致新增房源量锐减
全年贝壳累计挂牌18.94万套（包括无效和反复挂牌房源），新增挂牌房源量同比增长14%。从9月份后，新增挂牌房源量下降幅度较大，主要因素在于房主“实名制”措施的推出挤出了部分市场的水分。
高新园区量价齐涨
去年全市仅高新园区受到疫情影响最小，二手成交量价同比齐涨，市场热度非常高，园区内客群购买力强劲，市场发展潜力巨大。
甘区成交量占比接近40%
成交量占比方面，甘、高、沙三区成交量占比同比呈现上升趋势，尤其是甘井子区，二手成交量占比已接近40%，已成大连二手房市场头号主力区域。
高新园均价已超过沙河口
成交均价走势方面，各区走势相比之前基本相同，唯有高新园区均价去年超过沙河口区，目前紧追中山区。与此同时，主城区各区均价与金州和开发区均价差距逐渐拉大。
销量TOP10商圈半数与学位强相关
这是2020年主城区二手商圈销量TOP10，甘西生态新城商圈因小区多数为次新，房龄新，价格比较亲民，因此非常受客户的关注，销量在去年成为主城区榜首。另外，TOP10商圈里包括中山公园、五一广场、英华街、金三角、生态新城商圈都是跟学位强相关。
侯一侯二称霸二手小区销量榜
侯一侯二两个小区2020全年累计成交量725套，成交均价12049-12445元/平。去年，学位预警限流造成了部分学位房的火热，其中榜单里的幸福e家五期和东特新天地都是其中的典型代表，而且价格涨幅同样不俗。
高新区刚改和改善户型成交占比最多
从各面积段成交来看，2020年70平以上的刚改和改善类户型产品成交量呈现逐渐增多的趋势，二手市场改善需求在缓慢释放。从区域来看，高新园区90平以上的刚改和改善户型成交占比最多，但在120平以上的纯粹改善户型成交量上，还是中山区占比最多。
高新区100-200万总价段成交占比40%
成交总价段方面，高新园区100万以上总价的二手房成交量占比最多，高新区100-200万总价二手成交占比达40%，而依旧是中山，在300万以上的总价段里成交最多。
总结
大连今年三次疫情的影响严重波及到了楼市，2020年的二手市场成交量同比下降幅度是近些年最严重的一次，而且成交均价同比增速也放缓了很多。
2020年二手主要的亮点一是高新区，去年仅有高新区成交量价能做到同比全部上涨。二就是学位，去年大连二手市场里涨幅比较快的当属学位房，多次学位预警限流皆因入学人数不断增加。
从区域来看，甘井子区是当仁不让的二手市场主力区域，成交占比接近全市总量的40%，而主城区的成交均价与金普新区的成交均价差距在不断拉大。
从产品来看，刚需依旧是二手市场的主力，50-70平纯刚需产品占比较大，但改善需求正在不断缓慢增加，全市主要的改善类产品成交集中在中山和高新。
展望
大连整体楼市已进入了“存量时代” ，因核心区土地和商品住宅供应不断减少，价格不断上涨，会使得更多的刚需客群进入二手市场，因此大连二手住宅整体规模稳步增长的趋势会持续。
随着疫情的防控得当，以及体育新城、开发区等新房热点板块的大量次新房源入市供应，2021年的二手市场有望止跌反弹。
成交量同比下降接近15%
2020年大连新房住宅市场全年备案成交54438套，同比下降14.4%，下降幅度同样较大，同时成交均价为145295元/平，同比涨幅4.2%。
年度成交量同比持续下降
2020年大连新房住宅虽然供应量创近几年新高，但成交受疫情影响比较乏力。成交量已跌破6万套，但成交量同比下降幅度收窄。成交均价15295元/平，同比上涨4.2%，价格上涨幅度是近几年最小。
二手成交均价不断接近新房成交均价
二手住宅成交量继续领先新房住宅，并且差距已经拉大到了接近1.2万套。成交量不断拉大的同时，价格也几乎持平。去年二手成交均价已不断接近新房成交均价。
核心区成交均价非常接近
我们发现，中、西、沙、高四大核心区成交均价都在2万多的水平，十分接近，形成了目前大连新房市场的头部集团。
新房市场相对二手波折度较小
因目前新房市场相较于二手市场，受学位影响程度较小，因此去年新房市场成交相对较平稳，主要成交高峰期集中在6-7月和年末。
高新区价格涨幅强劲
2020年大多数区域新房成交量同比下降，仅西岗区靠着区域内融创壹号院等标杆项目的支撑，实现了成交量同比上涨。价格方面，高新园区表现强势，价格同比上涨17.5%，而中山区则是仅有的成交套数和价格同比下降的城区。
金开市场表现强劲
金开新房市场在2020年表现强劲，成交量占比已上升至43%，远远领先其他城区，包括另外一个新房主力区域—甘井子区。
库存量持续回升
受到今年供应量暴增的影响，截止到2020年末，大连新房库存量回升到了10.25万套，去化周期22个月。
目前金开区域库存量超过3万套，领先其他城区，但去化周期仅有15个月左右。而中山区目前去化周期接近40个月。
小窑湾板块一骑绝尘
开发区小窑湾板块成为新房市场大赢家，因板块规划级别较高，配套完善，价格较低，南向海资源，因而受到新房客群的热捧。
融创海逸长洲连续两年称霸销量榜
融创海逸长洲连续两年垄断大连新房销量榜，去年又创造了“现象级”的表现，频繁在朋友圈宣传的特价活动保证了足够的曝光度和渠道带看量，此外开发区四大热盘更是包揽销量榜前四。主城区卖的最火的当属万达体育新城项目。
60-90平刚需产品销量再度回归增长
新房市场目前90-120平和60-90平两个面积段卖的最火，而60-90平成交占比同比增长接近4%，新房市场在2020年又重新承接了更多的刚需居住需求。
总结
相较于二手市场，新房市场在2020年受疫情影响要更加严重一些，虽然成交供应创新高，但成交却比较冷淡，总成交量同比下降幅度更大，新房价格涨幅也小于二手房，目前成交均价也在逐渐被二手成交量赶上。
去年新房市场最火的区域莫过于开发区，除了融创海逸长洲连续两年称霸销量榜之外，其他开发区三大热盘也齐齐垄断销量榜前四，金开成交量占比更是达到43.8%，整体市场热度远远超过了主城区。
产品方面，一个是60-90平的传统两室，一个是90-120平的刚改及改善三室，成为了去年新房市场最受捧的户型。一方面随着房价的上涨以及疫情影响，很多人的预算被迫缩减，重新回归了刚需产品的选择。另一方面，改善需求也在90-120的三室产品里得到了解决。
展望
成交量的同比下降一方面是受疫情影响，另一方面也是由于市区土地供应量的减少，2021年就目前来看，土地市场会逐渐加快节奏，新增供应量有望增加，但受疫情影响，市场仍然充满了不确定性，成交量较难能够形成强势反弹，但随着市区尤其是主城区地价的限制，新供应项目将水涨船高，刚需客群将进一步向甘区及金开外溢。
本文二手数据来源：不动产登记中心备案数据
本文新房数据来源：新峰数据
本文数据涵盖：住宅、居住类型公寓、别墅
本文统计维度：2020年1月-12月
本文作者：大连贝壳市场分析师 宋健（黑桃）
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