【百科】什么是房屋认购款？交认购款要注意什么？

自2012年3月31日人民法院通过了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

那么，什么是房屋认购款？什么是房屋认购书？在签订认购书时又要注意些什么？

一、什么是房屋认购款？

根据《合同法》，认购（包括签署认购书、缴纳认购款）属“预约合同”的行为，也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确，如果买房人还没见过购房合同，那么则不存在预约的法律效力。而房屋认购款则是指在开发商没拿到预售证的情况下，购房者与开发商达成的购房协议款，起到“预约”的作用。

二、房屋认购协议书是什么？

《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

简单来讲，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。

这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。

三、签订认购书时需要注意什么？

1、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”“不予退还”等条款

这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还。

2、不使用模糊概念

在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”、“优惠价”、“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。

3、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书

例如此价格保留10天或此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务。

4、注意认购协议书中权利义务的对等性

合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务都不能过多也不能过少。

目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

5、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查

适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，保持其独立性。这样才能真正保护购房者的合法权益。

来源：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，《合同法》，贝壳整理