现房实景，工厂林立 区域有望新发展
对于大连来说，每个区域都有着各自不同的区域定位与价格逻辑。山河御景项目所处的开发区湾里板块也是如此。
项目地处开发区东部板块44号地，铁山中路和湾里街交汇处。横平竖直的公路网连通各个区域，无论去往大连市内还是金石滩区域。周边的工厂比较多，所以属于人气旺的区域。
金开刚需理想家 大咖评房第十六期：山河御景
2018-07-26
（一）从产品入手，看图识项目
说完了项目区位，下面来谈谈产品设计。
1、图城君查到，项目整体占地面积为3.2万㎡，而建筑面积达8.3万㎡。因为已经属于现房，所以可以看到整体定位在一个刚需层次。项目容积率在2.0，对于高层房屋来说是比较合理的。
按照惯例，在8.3万㎡的体量中，周边的项目都会组合几种不同类型的产品，拉高排低，布局一些低密度产品。但山河御景项目并没有这么做，根据实地观察，小区整个园区围合而成，有塑胶跑道，供业主晨跑或夜跑。小区内有儿童游乐区和草坪区，供孩子们玩耍。而且幼儿园与项目连接，方便业主接送。图城君认为，小区环境真的很不错。
而且，单纯的产品规划，能吸引到来自于同一个收入层面，具备相同特质的住户。跟自己同等水平的人打交道，总是比较舒服。
小区共由10栋楼组成，7栋住宅，3栋公建。均为板式小高层，由15和18层到顶，分别为1梯3户和1梯4户。楼道采用剪刀梯设计，大大减少公摊面积。项目面积区间为43㎡到75㎡之间，从经典一室到南北通透两室户型都有，讲究居住理性与人性的统一，使每一寸面积得到最合理利用。项目目前在售1号楼、4号楼、5号楼，均为18层高，1号楼为1梯3户设计，4号楼与5号楼为1梯4户设计。整体911户，均为清水房源。
（二）看图说话，聊一聊户型
以山河御景44㎡两室户型为例：
户型优劣：
该户型设计的非常方正规整，属于典型的两室户型，主卧与次卧双南向设计使得采光得到了充分保障，客厅大开间设计，3.6米可以使业主日常的娱乐得到较好满足。卫生间面积足够，可以做到干湿分离。
该户型的劣势是由于单一朝向，所以卫生间与客厅都无明窗，整个房屋并非南北通透，所以通风略有影响，并且厨房虽然进深足够，但是厨房开间较小，日常烹饪略受拘束。次卧与厨房关闭房门后，客厅基本无处采光。"
客厅开间达3.6m，对于日常居住体验来说，并不好太受拘束。但近非明厅设计，日常采光受到较大影响。
主卧开间2.7m，可正常放置标准双人床，在进门处靠墙放置衣柜的情况下，依然有部分空间可供拜访梳妆台等家具使用。
次卧开间只有2.1m，如果左侧想放置书桌，那么只能摈弃衣柜，如果想书桌和衣柜同时放置，那么只能牺牲床头柜和书桌与床之间的距离。
（三）细究开发商与物业
图城君咨询后得知，山河御景项目开发商为大连众仕房地产开发有限公司，隶属于大连山河集团。大连山河集团创立于九十年代，总部位于辽宁大连开发区，集团总资产达30亿元人民币，员工达300人。其旗下公司包括：大连山河房地产开发有限公司、大连山河永好置业有限公司、大连山河工业园有限公司、大连山河信用担保有限公司、大连山河物业管理有限公司、大连山河丽月公寓有限公司等。目前，集团已成功开发了凯伦国际大厦、山河秀景、山河枫景、山河嘉园等多个项目。
山河御景是开发商自持物业，大连山河物业管理有限公司拥有丰富的项目物业管理和运营经验，项目住宅物业费是1.5元/m²/月（电梯费）。山河御景小区采用了人车分流的模式，地上有少量停车位，大部分都是地下停车位，车位配比为1:0.8，总计732个车位。车位可租可售，具体租金尚未确定。
（一）周边有公交线路 自驾方便出行
图城君经过实地探访后，项目目前共开通2条公交线路包括：12路、13路（环路），2条线路运行情况如图，乘公交出行可直接到达下列区域。
如果是自驾出行，可沿门前的铁山中路，以及淮河中路、辽河中路前往万达广场、金马商圈以及金石滩和大连市主城区。所以虽然公共交通选择并不多，但项目毗邻主干路，自驾出行非常方便。
（二）大型商场在侧 小型商业充足
项目毗邻湾里商圈与东城商圈，有自身的夜市以及沿街商业配套。项目已于2015年交房，沿街商业体均已营业，业主日常餐饮娱乐可就近得到满足。大型商场方面，项目距离金湾商城2.6km，距离北京华联超市澳东世纪店2.7km，距离大连开发区万达广场7.1km（距离数值取自百度地图）。
澳东世纪购物广场与金湾商城都在项目3km车程内，日常的餐饮购物生活可以得到较好的满足。
（三）日常头疼脑热可下楼就医
项目所属的湾里街道金湾社区配备有社区卫生服务站，业主的日常疾病可以来此就诊，从项目步行前往此处约2200m（数值取自百度地图测距）。项目缺乏大型综合性医院，离项目最近的三甲医院有位于开发区龙滨路的大连医科大学附属第一医院三部（三甲），百度地图测距项目距该医院约8.8km车程。
图城君认为项目5km范围内，缺乏三甲医院，但社区的卫生服务站可以满足老百姓日常的发烧感冒等小病的就医。三甲医院大医一院三部距离项目车程8.8km，尚属于适中距离。
（四）区域内多个公园可供娱乐休闲
项目东侧有植物公园，业主在周末或者闲暇时间可以来此游玩观光，百度地图测距，该公园距项目约6.1km。另外，位于金石滩的度假区以及位于开发区的童牛岭公园以及位于金州的大黑山景区是另几个周末踏青的好去处，百度地图测距，自驾前往金石滩距项目约12.4km，童牛岭距离项目自驾约10km，大黑山距离项目约13km车程。
小区内部配套有小型广场以及绿化景观，满足业余日常饭后散步，项目自驾10km范围内多处公园景点可选，周末可以带上家人一起踏青娱乐。
结语
山河御景项目是目前大连少有的万元以内的实景现房。小区以中小户型为主，也有南北通透的设计，总房款不高，适宜在开发区工作，初次在大连置业的刚需一族购买。
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注：1.文中图片处配套图与样板间图为实景图，其余均为开发商提供楼盘效果图，青国青城、聚美东湾、万国宫馆三期、万达金石天成楼盘图片为实景图；文中项目实景图均由“图城”提供，并授权使用。
2.文中距离来源于百度地图，项目容积率规划来源于大连市规划局。