2019大连楼市总结【市场篇】挑战？机遇？一个选择的时代

2020-01-20 宋健

贝壳2019大连楼市年终盘点终于来到第四章也是最重要的一个部分【市场篇】，在此之前还是先回顾一下前三个篇章，链接请戳：

2019大连楼市总结【土地篇】-超越逆袭展望创纪录

2019大连楼市总结【大事件篇】-户籍政策放宽新机场/小窑湾加速起飞

2019大连楼市总结【展望篇】新机场小窑湾梭鱼湾下一个希望之地在哪里

书归正传，回到我们这次的2019市场回顾。这一年，你实现了置业梦了吗？是否每天还在都盯着贝壳和链家app看自己家的价格变化？是否还在考虑为爸爸妈妈还有爱人换一套三室大房？是否开始筹划孩子的上学问题了？

2019年，我们惊叹于今年保利天禧、融创海逸长洲等新楼盘的高光表现，关注着体育新城和华南等热点区域的腾飞，发现了每逢周末社区里和售楼处里总是有经纪人前前后后忙碌带看的身影。每一个人都是这座城市里的C位，每一户家庭都是这个故事里的主角。

这是一个努力的时代，更是一个选择的时代，我们的每一个决策都充满了未知的挑战，但更有机会在未来转化为潜在的机遇。

不论这一年我们是有收获、有遗憾还是有惋惜，旧篇章总要揭去，新时代正在到来。这一次回顾我想摒弃那些传统楼市报告的冗长和繁杂，替换掉普通购房者看不懂的名词和术语，用最简单直白的问题和答案，为您直击2019年大连楼市的那些真相。

我从成交套数、成交均价、热门区域和贝壳平台累计带看四个方面，先勾勒出了2019年大连二手市场的大致轮廓。

2019年大连二手市场累计成交了78166套房源，同比2018年仅涨幅0.2%。成交均价14051元/平，同比2018年涨幅11%。成交最热区域甘井子全年交易2.52万套二手房，同比2018年涨幅0.9%。全平台累计累计带看177.77万次，同比2018年涨幅62.1%。

2019年贝壳平台上买卖两端规模都有不小的增长突破，表明房主和客户双方都更加积极的参与到了整个交流流程中，但在均价上涨以及商品住宅市场分流的背景下，整个二手市场的成交量增长比较乏力。

从年度来看，虽然全市二手市场的交易量和均价在逐年上升，但经过了两年的交易高峰期后，在限购政策持续加压、新房市场分流、价格不断上涨的背景下，进入2019年这种势头有所减缓。全年成交量仅比上年多了188套，均价同比涨幅也小于前两年，但仍然保持着超过10%的涨幅。

从各月成交情况来看，2019全年大连二手高峰期集中在3-5月和7-9月，这两段时期无论是平台新增二手房源量还是带看量，都处于一个增长的态势，这为客户提供了更多的选择，极大的带动了阶段的交易活跃度。另一方面，4月份公布的房地产市场定调和7月末公布的限价令还未真正产生深远影响。

在进入9月份后，市场热度出现明显下降情况，进入到了二手市场的传统淡季。

注：新增房源量包括重复上架房源和无效房源

甘井子区无疑是2019年二手市场上的大户，全年累计成交25246套房子，均价14630元/平，均价同比涨幅11%。成交量和均价同比涨幅都领先于其他区域。甘井子、沙河口和高新区均价同比涨幅都超过了10%，这三个区域都有大量新房项目转化为次新小区，二手市场都处于蓬勃发展阶段，因此价格涨幅速度比较可观。

但在成交量的变化方面，却呈现出了与价格涨幅不一样的情况。从上图我们可以很明显的看出，新城区（金开）的二手住宅成交量占比总体是呈现上升的态势，16年新城区（金开）二手住宅成交量占比30.3%，到了19年占比提升到了33.3%，而相应的主城区二手住宅成交量就呈现出了下降的趋势。

随着城市板块轮动变化，主城区商品住宅供应逐渐减少，更多位于新城区的商品住宅开始转化为次新小区，更多的刚需类客户外溢到了新城区板块，随着小窑湾和新机场等新城区明星区域的发展，未来新城区的二手住宅成交量占比将会继续提升。

要论2019年哪个商圈是大连二手市场上的“扛把子”，那非山东路莫属。

整个山东路商圈19年共成交1883套二手住宅，成交均价13046元/平。均价同比涨幅14.5%。成交量领先第二名大连湾商圈近700套。关于山东路商圈的优势，我之前在各月月报里已总结过多次。可以说，山东路是大连主城区内少有的能汇聚地铁、商业、房源供应量、人流等重要因素于一身的刚需二手商圈。

不过，山东路并不是19年二手商圈销量TOP10里涨幅最明显的商圈，位于梭鱼湾北侧的甘井子商圈19年均价同比涨幅21%，价格涨幅速度将其他热门商圈甩在了身后。涨价原因一个是自身均价较低，18年商圈整体均价仅8000元/平左右，另外地铁5号线和大连湾海底隧道的在建也使得该地区二手住宅得到极大的收益。

值得注意的是，在18年主城区各热门商圈里尚有一定数量的均价万元以下的商圈，到了19年大多数热门二手商圈均价都来到了万元以上，多数热门商圈均价同比涨幅都在10%以上，主城区内各个刚需二手商圈的价格“谷地”正被迅速填平。

商圈由山东路称王，小区交易量最火的则当属泡崖美林园。

美林园小区19年共成交499套房源，均价11690元/平，价格同比涨幅9.2%。与山东路商圈类似，美林园小区也基本涵盖了上述提到的四项基本要素。

19年小区销量榜TOP10里绝大多数小区价格同比涨幅都接近或者达到10%。均价万元以下的热门小区同样在小区销量榜里销声匿迹。从小区销量榜里可以看出来目前二手住宅市场还是刚需属性占主导，10个热门小区均价都在15000元/平以下。

2019年的二手住宅成交面积结构跟2018年差别不大，目前50-70平刚需一室和两室依旧是市场主流产品，而50平以下一室和120平以上大户型产品销量同比有所增长。

一方面改善类客群的需求正在不断释放，另一方面对于暂时解决居住问题的刚需客和解决孩子就学问题的家长客群来说，50平内的小户是一个非常合适的选择。这导致了目前二手住宅市场两极分化的情况有所增长。

2019年总结

2019年的二手市场延续了自2016年以来的增长态势，但无论是成交量还是成交均价，增速都明显放缓，目前大连二手市场已逐渐告别快速扩张阶段，进入了平稳发展时代。

从区域来看，甘井子、高新区、金州开发区三大新兴城区因快速扩张，城建配套不断完善，因而每年都会获得大量次新二手房源入市供应，这也使得三个城区的二手交易量价总体呈增长态势。在商品住宅市场的“价格谷地”已逐渐填平的背景下，二手市场也在经历着同样的情况，许多热门的刚需小区价格也出现了不少的涨幅。

从产品来看，刚需依旧是二手市场的主力，小两室依旧是多数客户选择的产品。但50平以下小户和120平以上改善产品需求在不断增长。

2020年展望

大连整体楼市已进入了“存量时代”（二手住宅成交量已超过商品住宅成交量），因核心区土地和商品住宅供应不断减少，价格不断上涨，会使得更多的刚需客群进入二手市场，因此大连二手住宅整体规模稳步增长的趋势会继续持续。

目前大连商品住宅市场的成交主力都集中在中西沙之外的新兴城区，因此甘、高、金开二手市场规模将会继续快速增长，尤其是金开区域的二手住宅交易量将会继续领先甘区。而主城区内的“价格谷地”还会进一步填平，热门小区的价格将会继续水涨船高，各个城区二手房价“扁平化”趋势继续凸显。

核心区商品住宅可选择项目减少除了使更多刚需客群转而关注二手市场之外，还会使部分改善客群选购二手大户型产品，而50平内小户型产品因总价低，可操作性强等优势也极受市场青睐，因此产品面积段“两极分化”的态势也会继续延续。

2019年的商品住宅市场，我们从成交套数、成交均价、成交GMV（金额）和新增供应套数四大方面来统计。

2019全年大连市区共成交商品住宅64285套，同比2018年减少13.3%。成交均价14676元/平，同比2018年上涨4.7%。成交GMV900.2亿，同比2018年减少1.5%。新增供应套数43388套，同比2018年减少15.9%。

2019年商品住宅市场四项关键词里面有三项数据都出现了同比下降，仅均价同比上涨。一方面原因在于2018年土地摘牌量较少，导致了2019年尤其是上半年供应量减少，因此新增供应套数的同比降幅接近16%。另一方面，2019年主城区新入市项目价格不断提升，导致许多刚需客户被迫转移至二手住宅市场，供应量减少+价格上涨导致了成交量和金额的减少。

自2017年之后，大连商品住宅市场出现了连续两年成交量同比减少的情况，而成交均价虽然还在继续上涨，但涨幅仅有4.7%，远远少于2016-2018年的价格涨幅。新增供应套数也是近5年来的最少。

2019年全市商品住宅成交金额达900亿，比2018年减少了13亿。

与二手市场年末传统的淡季不同，商品住宅市场在2019年末达到了一个小高峰，单月成交近7000套，均价也再度突破16000元/平。与二手客户年末减少关注市场不同，商品住宅市场上开发商在年末加快了营销节奏，各类加推和“特价房”频出，不断吸引着客户的关注。

从2018年开始，大连市区二手住宅成交套数就已超过了商品住宅成交套数，楼市跨入了“存量房时代”。到了2019年，两个市场成交量差距继续拉大，二手住宅市场成交套数已比商品住宅成交多了万余套，而且均价也与商品住宅均价拉小了差距。

我们将商品住宅均价和二手住宅均价按城区进行了对比，可以发现，无论是商品住宅还是二手住宅，主城区的均价从价格还有涨幅来看，都要领先于新城区，两者在不断的拉开差距。

如果单从数据来看，西岗区2019商品住宅均价24599元/平，均价同比2018年涨幅接近20%，超过了中山区的均价，是价格涨幅最快的城区，但2019年西岗区商品住宅供应量很少，均价涨幅基本都来自于龙湖唐宁ONE的销售，均价高达42000元/平，因此不能代表整体区域水平。排名第二的甘井子区和高新区均价涨幅都超过了10%，这两个区域供应量大，相关配套也正在快速完善，区域价值不断提升，因此价格涨幅较快。

与二手住宅市场情况比较类似，金开区域的商品住宅成交量在经历两年同比下降后，在2019年突然发力，成交量占比增加了10%，一举超越了甘井子区，成为了当年大连市商品住宅成交量最多的城区，能取得这样的成绩，跟区域内的几个“现象级”项目表现密不可分。

2019年大连全市商品住宅库存量约9.1万套，相比2018年库存量有所回升，去化周期约17.2个月，在经历多年去化之后，目前大连商品住宅库存量回到了一个较为正常的水平。

下图是大连各城区当前的商品住宅库存量，以当年年末数据为标准。甘、高和金开三区去化周期都在15个月以内，其中金开区域商品住宅库存量接近2.5万套，是当前大连商品住宅库存量较高的城区。但区域自身销售速度较快，因此去化周期依然可以维持在一个比较健康的水平。高新区商品住宅库存量8000余套，去化周期约11个月，是目前大连去化周期最小的区域。

2019年的大连商品住宅市场出现了一个“现象级区域”—体育新城，两个“现象级楼盘”—融创海逸长洲、鲁能胜地。

体育新城目前可以说是大连商品住宅市场最热门板块，区域内四大主力楼盘：中海万锦公馆、招商公园1872、万科翡翠都会和招商海德公园全部进入2019年楼盘销量榜TOP10，区域内楼盘的价值度已被众多客户所认可。这也使得体育新城板块2019年的成交量和均价涨幅都领先于其他板块。另外一个令我们感到惊喜的板块是开发区小窑湾，在开发区其他板块均价同比纷纷下降的情况下，小窑湾均价同比涨幅高达13.9%，相关政策和配套规划都是这两个板块受青睐的保障。