大连，一座年轻却又充满了底蕴的城市，当我们仔细研究它蜿蜒发展的脉络，我们或许会更加能了解这里的明天。1897年，远东的俄国人决定在青泥洼开港建市。1899年，沙皇尼古拉二世将大连命名为“达里尼”（俄文“远方”之意），从此开启了这座北方海滨城市的传奇。
西拓北进
城市中心不断涌现
时光荏苒，随着经济的发展和人口的增长，这座城市开始了加速成长，有限的城区已经无法承载不断增加的居住需求，轰轰烈烈的城市改造工作在不断上演，无数蜷缩在老旧平房里的原住民开始渴望向新兴城区进发，搬进宽敞明亮的楼房。
于是城市新的主角出现了......
2002年，正是“大大连”概念深入人心之际，为了响应这个战略口号，市府根据大连经济建设和社会发展的实际，提出西拓北进战略。这个战略就是大连城市相当长一段时期内的建设规划发展方向。
大连城市总体规划（2001-2020年）
图里可以看出，大连城市总体规划的方向是以老城区里的主中心中山区青泥洼-人民路-东港为核心，分别向西和向北通过副中心和区级中心向周边新兴城区扩展。
时间来到了十三五的开端，也就是2016年，大连官方规划中确定了城市主中心、副中心和片区中心。
城市主中心：青泥洼-人民路-东港
城市副中心：中华路-北站-朱棋路（体育新城和华南）、梭鱼湾、西安路-星海湾、旅顺水师营、开发区小窑湾、金州金渤海岸
片区中心：金州斯大林路、金州九里、开发区金马路、大东沟、辛寨子、马栏、香炉礁、奥林匹克、七贤岭凌水
这个规划，已经影响了大连现在，甚至还会影响大连未来相当长一段时期内的发展，既然我们知道了大连的“西拓北进”大方向，那么问题来了，大连的触角是在向西还是向北？
我们用一组数据来说话，大连房价的快速普涨伴随着板块轮动，是从2017年开始，到了2019年本轮涨幅暂时到位，我们分析一下，就会发现其中一些规律。
数据来源：新峰数据
房价涨幅排名前列的全部为城市副中心，而且华南、梭鱼湾、金渤海岸、体育新城都是位于城市“北进”的大方向上，因此我们会发现，板块规划层级越高，且符合“北进”的大方向，那么区域价值越会得到释放上限。
华南
所以，我们在短短几年之间，见证了一个个中心的崛起，首先是华南，从2013年时荒无人烟的城郊，一跃成为了光鲜亮丽的大连北部商业中心。
2013年的华南广场，图中为如今亿合城的位置
2019年的华南广场，俨然已成为区域商业中心
体育新城
接着是体育新城，之前的体育新城，那还是一个简陋的仓库和厂房的聚集地方，从2016年开始，随着招商、万科、中海等品牌房企的入驻，标志着体育新城核心居住区的建设正式拉开序幕。堪堪几年之间，体育新城已经从那个荒无人烟的工厂仓储区蜕变为了承接北部人口转移的重要的北部城区居住中心。
2017年的体育新城，区域尚未成形
2020年的体育新城夜景，专业足球青训基地已惊艳亮相
梭鱼湾
市政府对梭鱼湾的改造其实要比华南和体育新城早，在2005年，市政府启动了大钢和大化的搬迁工作，2014年，梭鱼湾第一个小区—远洋钻石湾开始了建设，6年后的今天， 梭鱼湾已经从那个过去闻之抗拒的工业区变成了如今水波荡漾的成熟社区。
2014年的梭鱼湾
2020年的梭鱼湾
一路向北
下一个城市中心会是这里吗
这座城市的故事才讲了一半。
最近几年，几项大基建工程引起了很多大连市民的注意。
第一、2019年末，已经建设7年的大连金州湾新机场，正式通过国家民航总局的批准，新机场将会借鉴北京大兴国际机场的经验来建设。以此同时，金州湾新机场未来的官方规划正式提出“三港联动”和“北部滨海新居住典范城区”的概念。
“三港联动”即是指未来海港（大连湾港）、空港（新机场湾区）和陆港（北站枢纽地区），将会优化北部城区资源配置，形成大连新的综合交通枢纽和航空枢纽，形成港-产-城融合发展的局面。
三港联动规划
“北部滨海新居住典范城区”主要包括体育新城和新机场为核心的北部沿海城区，将会规划为集商贸、物流、居住、休闲旅游、能源产业为一体的新型居住典范城区。
北部滨海新居住典范城区规划
第二、近期大连公布了多条重要交通线路的新进展，除了地铁5号线和梭鱼湾海底隧道依旧进展飞速之外，规划许久的地铁1号线三期工程再度放出消息。
地铁1号线三期又叫做地铁1号线北延线，南起1号线姚家站，北至大连新机场，全长13.2公里，设3座车站。该线路是1号线的延伸线，也是连接大连新机场的机场线。1号线三期在后关村站与5号线贯通运营至大连新机场。根据市政府工作部署，该线的前期工作将根据新机场的建设情况择机启动。
地铁1号线三期线路
第三、2020年4月末，大连新机场中线主通道工程进行了评审，这一新工程进入人们的视线。该工程北起新机场岛B点，向南连接在建的光明路、大连湾海底隧道，服务于大连核心区，在效果图里这一工程已将规划的地铁1号线三期和在建的5号线都并入规划。
新机场中线主通道工程路线图
第四、2019年末，大连渤海大道滨海路匝道口已基本完工，滨海路上桥口立交桥正在搭建中。
大连渤海大道是一条连接大连市瓦房店市、金州区和甘井子区的交通大动脉。起始于瓦房店市李官镇，途经金州区，终点在甘井子区后盐村，全长140公里。根据官方消息，渤海大道竣工通车后，大连老市区到金州区石河街道全程大概只需要半个多小时。
渤海大道
通过上述几项大基建的解读，我们会很容易的发现这些工程里面频频提到了一个地方：金州湾新机场。
我们有理由相信，这座城市的中心绝不会止步于华南、体育新城和梭鱼湾，城市化发展的脚步还远远未曾停止，继续向北的大方向未曾动摇，因此金州湾新机场有充分的理由和实力会成为下一个城市发展的中心。
那么为什么是新机场？
首先，具有政策优势。
在今年4月份，大连公布了新版城镇规划方案，确定了大连的“四中心”城市目标：即东北亚国际航运中心，东北亚国际物流中心，东北亚国际金融中心，东北亚国际贸易中心。
1 个都市极核包括大连老城区（中西沙）、西部城区（高新园区、生态科技城）、中部城区（甘井子）、北部城区（金州、金渤海岸）、东部城区（开发区、保税区）。
一方面，航运和物流的中心，必然会以金州湾新机场为核心承载体来带动整体区域的发展。另一方面，金渤海岸未来北部城区都市中心的地位得到了官方的确定，似曾相识的定位高度和价值兑现我们已经在华南、体育新城和梭鱼湾的房价涨幅上看到了结果。
大连城镇体系规划
其次，具有空港经济优势。
据官方介绍，规划中的金州湾海上机场，能起降空客A380，并成为世界创纪录的海上机场。新机场一期建成后预期旅客吞吐量3100万人次以上，全部建成后预期旅客吞吐量为7000万人，将成为全世界TOP10。
根据国际航空运营经验，一个航空项目发展10年后，给当地带来的效益产出比为1∶80,技术转移比为1∶16,就业带动比为1∶12。
一个大型枢纽机场的功能可以辐射到与航空相关的旅游业、服务业、金融业、物流业、房地产业等领域，从而形成一个闭环型的产业链。机场不仅起到一个交通枢纽的作用，更为周边发展带来一定的竞争力和资源的虹吸能力。
举个例子，法国戴高乐机场其服务的地区创造了法国GDP的30%。阿联酉迪拜机场将机场、海港及税收优惠环境结合，建成一座占地25平方公里的物流城，为空港经济圈带来90万的人口进驻。北京首都国际机场，区域内一年产销收入可以达到2500亿。
作为东北亚航运和物流的枢纽，大连金州湾新机场将会辐射整个东北亚地区，届时以新机场为核心的整个金州湾区域势必将会带来新的经济发展活力。
第三，具有区域优势。
以新机场商务区为核心的渤海经济带，向北向西形成经济走廊的瓦房店太平湾临港经济区、营口港、锦州港、天津港等等。目前大连市重点规划的体育新城，预计区域将会在3-5年后达到人口峰值；未来新机场商务区将会作为泛体育新城的承接区，人口和资源将会重点向此倾斜。同时势必带动周边经济、产业以及财务税收。
抢占下一个价值制高点
世茂御龙海湾价值即将释放
作为金州湾区域的标杆项目，世茂御龙海湾一直以来都是该区域炙手可热的楼盘，堪称金州湾新机场的“后花园”。
世茂御龙海湾位于金普新区，渤海大道旁，毗邻金州湾国际新机场，通过渤海大道即刻抵达大连北站，近享主城繁华商圈，同时与大连金州湾国际机场隔海相望，项目区域价值不言而喻。
世茂御龙海湾区位
除了区域板块的醇熟城市繁华基因，世茂御龙海湾背靠荞麦山，南临渤海的金州湾，享占大连难得的南向海湾资源。
山海之间，约3公里纯美阳光沙滩，风情酒店，泰式SPA、养生美容、特色美食，约3万㎡魔幻岛乐园，九年制公立学校等多维生活体验于一体。出则繁华，入则繁花，世茂御龙海湾以山海涵养出醇墅大境的居住环境。
世茂御龙海湾效果图
目前世茂御龙海湾主推330-363㎡类独栋合墅产品。
每套别墅共有4层（含负一层），将每个功能区做了细致的划分，动静区分合理，为业主的生活提供了充分的活动休息空间和私密保障。
负一层
一层
二层
三层
样板间
城市一路向北，金州湾新机场价值已在释放，抢占下一个板块轮动制高点的机会即在眼前，下一个10年，大连的C位就在金州湾新机场。
作者：大连贝壳市场分析师 宋健（黑桃）
