本周大连市场可谓重磅事件频发：土地市场迎来爆发，海口路和川甸街重磅地块摘牌。期待已久的地铁4号线正式线路官方正式公示，甘井子区12所学校迎来限流预警，哪些事件与我们有密切关系？且听分析。
一周大连重要事件解读（12月首周）：土地市场爆发 4号线路线正式公示
2020-12-04
全国经开区营商环境指数 大连开发区北方领先（点击链接查看政策详情）
近日，21世纪经济研究院发布《2020年全国经开区营商环境指数报告》发布。
2020年营商环境指数领先的全国经开区前十名分别是：广州经开区、昆山经开区、苏州工业园区、南京经开区、广州南沙经开区、大连经开区、江宁经开区、西安经开区、长沙经开区、青岛经开区。
大连经济技术开发区在2020年全国经开区营商环境指数排名中位列全国第六，在北方地区经开区中排名首位。
这一排名体现了大连经开区目前的营商大环境有了长足进步，有助于各个经济开发区总结经验，发现短板和瓶颈，从而制定科学有效的政策及措施，使经开区发展跃上新台阶。
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大连市内四区存量房网签备案正式实施（点击链接查看政策详情）
按照大连市住建局、市自然资源局、市税务局、大连银保监局、人民银行大连中心支行《关于印发<大连市存量房交易合同网签备案管理办法>实施细则的通知》(大住建发〔2020〕150号)文件要求，中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称“市内四区”）自12月1日起正式实施存量房网签备案。
买卖双方进行存量房交易的，需通过房地产经纪机构或资金监管银行窗口采集网签备案合同信息，并将大连市存量房网签备案赋码合同作为办理纳税申报、不动产转移登记、存量房个人贷款等业务的重要依据。即12月1日起办理不动产转移登记、缴税业务的，需先通过存量房网签备案平台完成网签备案后提交办理转移登记和申报纳税。
这一政策有助于大连二手房朝着更规范、更健康、更透明方向发展。
甘井子12所学校发布招生预警（点击链接查看政策详情）
大连市第14中学、大连市汇文中学、大连市博伦中学、大连市甘井子区春田小学、大连市甘井子区周水子小学、大连市甘井子区周家街第二小学、大连市甘井子区郭家街小学、大连市甘井子区锦华小学、大连市甘井子区锦华小学机场前校区、大连市甘井子区锦泉小学、大连市甘井子区芙蓉小学、大连市甘井子区龙泉小学在未来三年招生工作中，将优先安置2020年12月31日（含12月31日）以前购房的学生入学。在学位有剩余的情况下，对2021年1月1日（含1月1日）以后购房的，采取电脑随机派位方式入学，其他未被派位的，将由区教育局统一调配至其他学校入学。
今年已经发布招生预警提示的大连市第76中学（不含大连市第76中学玉浓街校区）、大连市第80中学（不含大连市第80中学钻石湾校区）、大连市第80中学附属小学、大连市甘井子区金家街第二小学（不含大连市甘井子区金家街第二小学玉浓街校区）、大连市甘井子区奥林小学未来三年仍然按照6月2日发布的招生预警时间节点进行招生。
三年后，将根据上述学校生源情况决定是否继续预警。同时，区教育局将根据其他各校生源和学位情况，适时发布中小学招生入学预警信息，确保适龄儿童接受义务教育。
目前大连尚未限流的一些热门学校还包括9中、79中、格致中学、高新一中、育文中学。
目前大连已经限流的学校如下图所示：
旅顺将再添一所名校（点击链接查看政策详情）
近日，旅顺口区政府和北京师范大学正式签订《合作办学协议书》，这意味着旅顺再添一所名校。即将要入驻旅顺的北京师范大学大连旅顺实验学校，是一所从幼儿园贯穿高中的学校，其中九年一贯制学校为公办，幼儿园、高中为民办非营利体制创新学校。
据了解，北京师范大学大连旅顺实验学校位于旅顺口区龙头街道大八里村，项目采取分期建设，九年一贯制学校拟定2021年9月开学，整体学校2022年9月全部开学。该校规模也相当庞大，设计办学规模120个班，包括幼儿园24个班，小学36个班，初中24个班，高中36个班。
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地铁4号线一期规划路线官方公示（点击链接查看政策详情）
关心地铁4号线消息的小伙伴，大连地铁4号线线路一期工程规划方案公示.
地铁4号线一期工程共设17座车站，自东向西横穿甘井子北部地区，站位包括梭鱼湾站、东方路站、金家街站、金三角站、松江路站、西北路站、新达街站、泽龙湖站、工业大学站、辛寨子站、辛萍街站、银杏大道站、周家沟站、东南山站、前牧站、幸福村站、营城子站。
目前，地铁4号线一期工程正线土建招标施工图设计和清单编制工作已完成，地铁集团正在组织招标代理单位开展正线土建工程招标预算控制数及招标文件编制工作。按照计划，11月完成正线土建及轨道工程施工招标工作，计划年底前开工建设。
近期大连其他地铁线路问答
关于地铁5号线
问
地铁5号线目前进展如何？何时开通？
解答
地铁5号线工程采用PPP模式，中国中铁联合体中标，特许经营期限为25年，其中建设期5.5年，运营期19.5年。共18座车站，目前全线18座车站已全部开工，已完成9座车站主体结构封顶，5座局部封顶。
全线已有6个区间双线贯通，1个区间单线贯通，其中火梭区间跨海大盾构完成掘进2692米，占总长度的93%。车辆段工程和控制中心工程正在进行主体结构施工，计划2023年具备通车试运营条件。
关于地铁13号线
问
地铁13号线一期工程目前进展如何？何时通车？
解答
地铁13号线一期工程即原金普城际铁路工程，全线共设11座车站，目前11座车站及桥梁主体结构工程全部完成；路基工程、车辆段房建工程、控制中心工程、轨道铺架及接触网工程、声屏障工程已完成80%以上，装饰装修和设备系统材料设备订货及施工已过半。计划年底前实现轨通、车通，开始单机调试，2021年开通试运营。
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中海，龙湖分别摘得川甸街和海口路地块（点击链接查看政策详情）
川甸街地块信息
摘地日期：12.2
摘地房企：中海
地块位置：沙河口区马栏街道，西南路以西，西关街以北
地块占地面积：48129.84平
地块建筑面积：89000平
容积率：1.85
起拍总价：97265万
摘牌总价：124265万
溢价率：27.7%
摘牌计容楼面价：13962元/平
摘牌可售楼面价：14741元/平
参拍房企共5家，分别为：中海、华润、绿城、远洋、大华
川甸街地块竟配建指标
地块占地面积：48129.84平
地块建筑面积：89000平
住宅建筑面积：76300平（可售）
商业配套建筑面积：9525平（可售）
其他配套建筑面积：3175平（不可售）
其他配套包括：无偿还建一处配电站，且在新配电站建成前保证原配电站正常供电；无偿还建600㎡人防工程；1020㎡幼儿园、2155㎡配套。
实际可售的面积：只有76300㎡的住宅+ 8000㎡商业，在不包含配电站、人防工程、配套商服、幼儿园、代建道路等成本情况下，可售楼面价已经达到14741元/㎡。
川甸街地块简析
该地块目前周边在售楼盘同样也不多，仅有摩登公园和万棵树在售，以刚需和刚改产品为主，万棵树目前在售均价18000元/平，摩登公园目前在售均价17800元/平。
该地块周边二手小区南侧以北甸街和西关街等15-20年房龄小区为主，目前成交均价1.3万左右，北侧以万棵树等次新小区为主，目前成交均价2.1万左右。
地块位于沙河口区老城区内，北侧靠山，位于南向阳坡，采光非常理想，南向无遮挡，东侧靠近西南路主干路，南侧靠近黄河路上的交通大学，整体居住配套非常完善，交通便利。
周边楼盘
海口路2号地块信息
摘地日期：12.2
摘地房企：龙湖
地块位置：甘井子区海口路南侧，芳辉路东侧
地块占地面积：58359.2平
地块建筑面积：116600平
容积率：2.0
起拍总价：93790万
摘牌总价：113590万
溢价率：21.1%
摘牌计容楼面价：15433元/平
摘牌可售楼面价：18576元/平
参拍房企共4家，分别为：中海、绿城、龙湖、新希望
海口路2号地块竟配建指标
地块占地面积： 58359.2平
地块建筑面积： 116600平
住宅建筑面积：58800平（可售）
商业配套建筑面积：2350平（可售）
其他配套建筑面积：55450平（不可售）
其他配套包括： 43000㎡公交枢纽、7200㎡共有产权房、2600㎡幼儿园等、2650㎡配套。
实际可售的面积：只有58800㎡的住宅+ 2350㎡商业，在不包含公交枢纽、共有产权、幼儿园、配套等成本情况下，可售楼面价已经达到18576元/㎡。
海口路2号地块简析
该地块目前周边在售楼盘主要以北侧新希望锦麟玖玺以及东侧梭鱼湾板块为主，其中主要竞品为新希望，主打80中小户和上下叠拼和跃层洋房产品，产品质量较高，目前在售均价30000元/平。
该地块周边二手小区有鹏辉新世纪、汉德花园、泰华府邸等，80中刚改类型小区居多，目前成交均价接近2万。
地块周边居住氛围浓厚，人口密集，靠近目前大热的梭鱼湾板块，加上80中主校的加持，区域红利明显，也是甘井子核心区一块比较受客户青睐的优质地块。
地块未来售价猜想
两块地在不包含其他配建成本下，可售楼面价已经分别达到18576元/㎡、14741元/㎡。加上配建成本、开发成本、税金、各种费用（约8000-10000左右），按照8-10%的利润反推。
海口路入市时，预测入市价在33000-35000元/㎡；
川甸街入市时，预测入市价在26000-28000元/㎡；
周边楼盘
山河，巨融摘得金马路和旅顺水师营宗地（点击链接查看政策详情）
金马路地块信息
摘地日期：12.3
摘地房企：山河
地块位置：开发区银帆国际南侧
地块占地面积：47897平
地块建筑面积：90046.36平
容积率：1.88
起拍总价：28819万
摘牌总价： 28819万
溢价率：0%
摘牌计容楼面价：3200元/平
摘牌可售楼面价：4638元/平
该地块可售的住宅面积仅占总建筑面积的69%，另外31%的建筑面积需要用来做图书馆用途，因此可售的建筑面积仅有62134平。
该区域位于开发区门户位置，周边配套成熟，交通便利，临近地铁3号线金马路站，目前周边销售非常火热的融创海逸长洲均价在12000-13500元/平左右，二手在售均价11000-13000元/平左右。
水师营地块信息
摘地日期：12.3
摘地房企：巨融
地块位置：旅顺水师营街道三八里村
地块占地面积： 65898.2平
地块建筑面积： 144976.04平
容积率：2.2
起拍总价： 43790万
摘牌总价： 43790万
溢价率：0%
摘牌计容楼面价：3020元/平
摘牌可售楼面价：3020元/平
该地块位于旅顺目前最为火热的水师营新区，该区域近几年一直是各大品牌开发商进驻旅顺的主要选择地，目前已吸引了亿达、华润、中梁、保利、碧桂园、招商等品牌房企开发。
区域目前也已规划有中心公园、综合体、旅顺人民医院新院区等配套，区域配套完善度不断提升。目前周边新房在售均价在10000-11000元/平左右。本次摘牌地块位于华润幸福里一期东侧。
作者：大连贝壳市场分析师 宋健（黑桃）