今天我们来说说东港，准确的说是东港楼市。如果我说如今的东港是大连楼市的天花板，相信一定会得到大多数人的认同。毕竟从外部条件看，东港拥有海景资源、大力度的政策扶持、堪称华丽的远景规划，可以说是占据了天时地利人和，在很多业内人士看来，东港房价带领大连楼市是顺理成章的事。但事实远不如预想的那么顺利，东港的发展也是经历了一番曲折坎坷。
东港配套集大成者 大咖评房之凯丹公馆
2018-07-26
东港从2007年起开始建设，到2014年大部分基础设施已投入使用，大量品牌开发商先后入驻，按道理说东港的楼市应该从此走上快速发展的道路。但事实却恰恰相反，2014年底，在供应量激增和经济下滑的双重作用下，东港房价开始下跌，低价甚至降到13000元/㎡以下。时间来到2015年，在东港楼市一片惨淡之时，凯丹广场却逆市而上，在人们质疑的目光中开门纳客。彼时，东港楼市正经历寒冬，各大楼盘降价甩卖也无人问津，而对于一个shopping mall来说，没有客流量几乎是致命的。以一个旁观者的角度来看，在当时的市场行情下进驻东港，这是要冒很大的风险的。但如今看来，凯丹广场这一步显然是走对了，因为在当时的市场行情下进驻东港的成本比现在低的多。而凯丹广场的开业也成为东港重新崛起的重要动力。今天笔者将要为您介绍的，正是凯丹广场的“同门师弟”——凯丹公馆。
项目规划：2栋高层 麻雀虽小五脏俱全
凯丹公馆项目位于中山区长江东路96号，占地面积66000㎡，建筑面积320000㎡，规划有两栋29层高层公寓，共348户，如果仅从体量上来看，在东港区域只能算是一个“小品”，但是项目能在竞争激烈的东港楼市中争得一席之地，靠的是整个东港最为便利的基础配套（没有之一）。
面积区间
项目全部带装修交付，户型从90㎡两房到180㎡三房，目前90㎡产品已全部售罄，现在在售的户型为105-180㎡。不过需要注意的是该项目户型并不规整，所以得房率偏低，在目前大连主流的户型设计中，90㎡以上户型基本可以做到三室；140㎡以上户型基本可以做到四室，而该项目105㎡户型仅能做到三室，180㎡户型也仅能做到三室，且没有一个户型能做到南北通透，以大陆的户型标准来看，可以说都有不同程度的“硬伤”，不过考虑到该项目是港式公寓，以香港的户型标准来看，南北通透、五明户型等属性倒也不是必需的。
主力产品
项目目前主推的是105㎡三室两厅产品，乍一看上去户型设计非常别扭，因为该户型三个卧室和客厅全部为北向开窗，但考虑到东港全部为北向看海，这种纯北向的户型设计无疑可以保证更好的看海效果，至于是否会影响到居住舒适度，就仁者见仁智者见智了。
客厅：开间进深均为3.6m左右，对于一个100㎡以上的户型来说，这个尺寸显得稍小。
主卧：开间约3.9m，可摆放1.8x2m的双人床，此外还有充足的空间摆放2个床头柜和一个衣橱。全落地窗设计可以保证更好的看海效果。
卫生间：开间约2.4m，干湿分离设计，美中不足的是暗卫没有窗户，不太利于通风换气。
社区品质： 公寓气质浓厚 居住氛围一般
建筑风格
项目呈现出明显的现代港式建筑风格，这也契合了项目港式酒店式公寓的产品特性，主要特点是以大面积玻璃幕墙代替传统的墙式外立面，其中北向卧室和客厅均为全落地窗户，既拓宽了视野范围，又能更好的欣赏东港海景。
车位信息
项目没有规划独立的停车场，而是与凯丹广场共享2400个地下停车位，目前凯丹广场停车位全部免费，而且据置业顾问介绍，后期暂时也没有对业主收费的计划，如此一来，购房者可以省下一笔不菲的购买车位的费用，无形中降低了购房成本。
物业服务
项目物业公司为仲量联行旗下物业公司，而仲量联行是地产五大房地产执行机构之一，在业内拥有极高的美誉度。该项目的物业费为5元/㎡/月，率高于东港公寓产品物业费的平均水平，但考虑到物业公司的品牌，物业费稍有溢价也在情理之中。
配套：汇集东港核心配套资源
交通配套
项目出行主要依靠地铁2号线和自驾，其中项目距离地铁2号线会议中心站不足200m，说出门就是地铁站也毫不为过。乘坐地铁2号线可以非常方便的到达市内主要繁华区域。现阶段项目自驾出行主要通过中山路和疏港路，但两条路都存在一定的弊端：中山路路况较差，早晚高峰期拥堵情况严重；疏港路则经常出现道路施工，施工时经常会道路半幅封闭或单双号限行。在公交方面，周边一公里内有13路、16路、47路等公交线路，但由于有地铁的存在，选择乘坐公交的人并不多。
商业配套
项目距东港现阶段的shopping mall凯丹广场不足200m距离，经营业态包括影院、餐饮、超市、零售等，涵盖了业主日常生活绝大部分的需求。除此之外，据项目约500m处，是大连东港音乐喷泉，每到夏季，会有数以万计的游客来此参观，而凯丹公馆的业主却可以足不出户就能欣赏到音乐喷泉美轮美奂的表演。另外威尼斯水城据项目约700m；十五库据项目约1000m……可以说项目周边汇集了东港最核心的配套资源。
医疗配套
项目周边有不少小的药房和诊所，但缺乏大型的医院，最近的三甲医院是位于三八广场的友谊医院，距离项目约2km，是中山区乃至大连东部重要的医疗中心，医疗水平还是非常有保障的。业主如想到该医院就医，可自驾从项目出发经长江东路转至丹东街即是。
教育资源
项目周边的小学有东港第一小学，距离约1200m，该校2015年开学，软硬件条件都比较好，也是东港区域目前仅有的一所小学。除此之外，政府还在东港规划了5块教育用地，其中东港第三小学已全部完工，东港中学已完成规划，这些学校全部建成之日，东港的教育资源会有大幅度的提升。
周边竞品分析
目前东港区域的公寓市场竞争堪称惨烈，小面积的传统公寓产品、大面积的平层公馆产品、4.8m层高的LOFT产品都有不少存货。在产品雷同的情况下，各家开发商只能内部发掘自身的核心卖点，例如保利天禧，碧桂园达沃斯广场等楼盘，就是借助前期产品热卖之势加推小面积公寓，目的是吸引那些想要在这些热门楼盘置业，预算又相对较少的购房者；而维多利亚公馆、绿地中心等楼盘，其主力产品为大面积的公馆产品，旨在吸引那些看中东港的居住体验、预算充足的客群。平心而论凯丹公馆的产品力无法与这些项目相比，尤其在户型设计上，虽然独出心裁，但在大连市场的接受度不高。不过好在项目的区域优势明显，东港主要的配套资源均分布在项目周边一公里范围内，凭借这一优势也吸引到不少购房者。
结语
凯丹公馆的优点和缺点同样突出，优点是掌握了核心的配套资源，缺点是户型设计不适合大连市场。在目前东港区域楼市普遍火热的市场行情下，该项目的销售状况只能说是不瘟不火，这也给其他开发商提了个醒：大连的购房者对于新鲜事物的接受度并不高，按部就班其实也不失为一种更为稳妥的开发模式。
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