身处不同的城市，对房地产的感受大不相同。有的城市万人摇号一房难求，有的城市则需求乏力，房价“跌跌不休”。
经济发展、人口增长、资源禀赋的差异，决定了城市分化、城市内部板块分化、 板块内部楼盘分化将是大势所趋。
新变化带来新挑战，在“房住不炒”的基调下，各地调控政策密集出台。
大连楼市“小阳春”能否如约而至？2021年大连楼市究竟何去何从？
2020年~2021年2月，大连新闻传媒集团大数据深入剖析影响楼市发展的各项因素，全面汇集经济、人口、规划等方面的信息和数据，用心完成《数据与展望·大连房地产发展报告》，通过广域的视角，理性的分析深度解读楼市背后的逻辑。
2021年大连楼市关键看这些指标
1
城市人口
人口是房地产最基础的支撑元素，它直接决定了住房需求的总量，一座城市的人口趋势，决定了房地产发展的走向。而在考量人口这个因素的时候，首先注意两个指标：
考量人口变化的指标 ：户籍人口、常住人口、出生人口。
考量人口趋势的指标 ：自然增长率、城镇化率等。
大连户籍人口统计
数据来源：大连市统计局公开数据
2019年，大连户籍人口增速在东北四城（沈阳、长春、哈尔滨、大连）中排名第二。而在人口总量方面，2020年第七次人口普查初步结果显示，大连常住人口已经突破730万人，过去十年增长了61万人，在东北各城市中位居前列。
大连户籍出生人口统计
数据来源：大连市统计局公开数据
虽然大连人口仍然呈现增长趋势，不过从出生率来看，人口增长的潜力正在逐渐被侵蚀。2019年，大连人口自然增长率为千分之0.91，出生率为千分之8.35，同期全国出生率平均值为10.48。
大连城镇化率
2019年，全国城镇化率为60.60%，辽宁省常住人口城镇化率为68.11%，大连常住人口城镇化率为78.70%。
大连小学生人数统计
2018年-2020年，大连小学在校生人数连续三年上涨，从户籍入学人数（预估）分析，2020年小学生入学人数达到峰值，2021年-2023年小学生入学人数依然会保持高位，之后开始回落。
注：户籍入学人数（预估）计算公式为上年度出生人口*4/12+本年度出生人口*8/12
小 结
人口增长是房地产发展的最根本的支撑，一个城市的人口增长主要来自三个方面：
一 农业人口转为城市人口
大连的城镇化率已经达到78.70%，农民转市民后劲较弱。
二 外来人口迁入力度
大连户籍人口有所增加，但增速比较缓慢。
三 人才引进
大连未来高素质人口增长的关键在于人才引进力度、工作机会与报酬、宜居吸引力等复杂因素。
总体上说，大连人口未来5年有望保持相对稳定，但在东北人口流失的大趋势下，也存在隐忧。预计未来五年房地产需求相对平稳，需求结构将不断从初次置业的刚需客群向二次置业、改善需求转化。
2
城市经济
城市经济是房地产行业的另一个重要衡量指标，它决定了居民的购买力和消费愿景。可以从以下几个方面来做出判断：
衡量城市经济实力的指标 ：地区生产总值（地区GDP）、人均GDP、地均GDP；
衡量个人经济能力的指标 ：城镇居民人均可支配收入、人均净存款；
衡量房地产风险及购房压力的指标 ：房价租金比、房价收入比、住户部门杠杆率、个人房贷利率。
大连GDP指数
2020年，受多次疫情影响，大连地区生产总值增速下降，同比增长0.9%，总额为7030.4亿元，在全国各城市中排名第29位，比2019年下降一位，但依然位列东北各城市第一位。
数据来源：大连历年统计信息
